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南沙规划欲打造省级行政中心美好馅饼难助涨房价

发布时间:2019-10-18 00:55:57 阅读: 来源:钢格板厂家

8月8日、9日,两个再也寻常不过的日子,但对南沙区来说,这两天有点不寻常。据记者了解,8月8日,南沙上演了今年首轮大规模住宅用地拍卖会,5幅住宅地总用地面积超39万平方米,“吸金”额度达19亿元。次日,在南沙新区建设发展高峰论坛上,中国社科院财政与贸易经济研究所、城市与房地产研究室主任倪鹏飞透露,将把“打造省级行政中心”写进南沙战略规划,该战略规划将于本月20日公布。不少业内人士认为,南沙有望掀起新篇章,房地产市场也将迎来新一轮发展机遇。

远观狮子洋入海口

打造省级行政中心写进战略规划

近期,广州两位学者撰文建议将广东省行政中心搬迁至南沙区之举,被业界认为是“天方夜谭”之后,谁都没有预料到,在8月8日的南沙新区建设发展高峰论坛上,中国社科院财政与贸易经济研究所、城市与房地产研究室主任倪鹏飞透露,即将于20日发布的南沙战略规划,将把成为广东省的行政中心作为南沙功能定位之一。也就是说,南沙区离广东省行政中心更近了一步。

在此次南沙战略规划论坛上,提出将省政府搬迁到南沙的两位学者,自然成了主角,并激起了现场专家探讨南沙定位的热情。不少专家建议,为进一步发挥南沙新区珠三角几何中心的区位优势,提高各地办事效率,带动南沙新区加快发展,应积极争取省委、省政府将有关职能部门迁至南沙,或在南沙设立省级行政服务中心。

更为重要的是,出席此次论坛的广州市委副书记、广州市市长万庆良表示,要把南沙放在全国发展大局中来谋划推进,并表示,目前国家已在长三角和环渤海地区分别布局了上海浦东新区、天津滨海新区,如果在珠三角再布局南沙新区,将形成一个新的国家级增长极。

据透露,受广州市委市政府委托,中国社科院城市与竞争力研究中心已经完成了南沙战略规划,提出南沙发展的战略定位、功能分布、发展路径和战略措施等,将于本月20日发布该规划。

倪鹏飞介绍说,南沙新规划将南沙的功能定位体现在八个方面,包括成为广东省的行政中心、国际商业中心、国际科技创新中心、国际教育合作试验区、领导先进制造业基地、珠三角重要的金融区、旅游休闲的宜居理想基地、珠三角国际航运枢纽等。

广州市社科院经济学研究员谭锦钊表示,南沙打造行政中心的新规划是非常好的,但真正实现起来比较难。“我个人看来,这是比较远景的规划,最早也要等5年后才能推动执行,8-10年后才能看到结果。因为,南沙区的现状还不足以让省行政中心搬迁过去,最起码要等相关配套都建好之后。目前,还没有见到相关政府部门在南沙进行投入。”

市政配套严重不足

前途是光明的,而道路却是曲折的。在看到南沙美好规划的同时,也不得不正视南沙区的现实问题。规划愿景确实令人兴奋不已,但南沙发展现状却令人怎么都笑不出来。目前,南沙除了仍以工业为主导、环境污染大以外,更为重要的是,市政配套严重不足。

某地产研究部主任沈文培认为,南沙区在基础设施、教育配套设施、医疗配套设施、商业配套设施方面都比较缺乏。尤其是公共交通设施的缺乏,让南沙对广州人的吸引力大幅下降。目前南沙在售楼盘的配套方面,大多都靠开发商自行解决。和与广州中心区域距离相近的增城区和花都区相比,南沙房地产市场对广州买家的吸引力显然要低很多。

据记者了解,目前,南沙区省市一级的学校基本没有几个。在商圈配套方面,不仅没有世界知名品牌商家进驻,还没有上规模的大型商场。在文化娱乐方面,也很少见到大型图书馆及购书中心,以及影城等。更为重要的是,很少有三甲级医院。

广州市社科院经济学研究员谭锦钊表示,市政配套的缺乏,直接影响到市民对该区域的追捧度。从距离上来看,南沙离广州中心城区仅有80公里,开车也就1个半小时左右,距离上并不是很远。“我和住在广州、工作在南沙的公务员聊天,他们不在南沙居住的主要原因是,南沙没有好的学校,子女读书麻烦;缺少三甲医院,家有老人不方便;文化娱乐设施不完善,生活沉闷;缺乏商圈配套,购物很不方便。”

谭锦钊同时指出,如果市政配套不完善,再好的规划也仅是“美好愿景”,想实现它绝对不是一件容易的事情。

两地块底价出让土地市场不愠不火

在看到配套不完善的同时,也不能忽视对房价产生重要影响的地价。8月8日,南沙区上演了今年首轮大规模住宅用地拍卖会,5幅住宅地总用地面积超39万平方米。拍卖阵营看起来庞大,不仅引来保利竞拍,还吸引碧桂园等其他11家房企进场争夺。虽然南沙此次大规模卖地“吸金”19亿元,但是却有两幅住宅地“底价”出让,楼面地价均低于3000元/平方米。

记者了解到,这5地块起始价都不超2000元/平方米,其中地段较好的是进港大道的两宗住宅、商用综合性用地。两宗地均位于南沙街进港大道北,其中2011n jy -5地块占地面积超过18万平方米。这两幅靓地块最终由碧桂园分别以2707元/平方米和2674元/平方米楼面地价购买。

更为人关注的是,西部工业区1号2011n jy -6住宅地,被广州中盈置业有限公司以8300万元的价格,溢价62.7%拿下,折合楼面地价2687元/平方米,成为昨日拍卖会上溢价率最高的一幅地块。

南沙土地始终处于“不热”的状态中。据记者了解,南沙土地市场始终处于“不热”的状态。去年3月份,南沙金洲村2010n jy -1地块以仅1193元/平方米的楼面地价成交,同一日,南沙街芦湾村2010n jy -3地块只有一家开发商参与竞拍,以挂牌起始价5874万元被广州市时代宏泰投资有限公司夺得,折合楼面地价1527元/平方米。另外位于南沙龙穴岛海港大道拐角处一幅地块遭遇流拍。

谭锦钊指出,相比广州其他区域,南沙楼面地价尚处于“洼地”,每平方米不到3000元的楼面地价是广州多年前的土地价格。“土地交易价始终处于低位,与南沙整体区域配套有很大的关系,市政配套跟不上是重要原因。”合富辉煌首席分析师黎文江则分析,南沙卖地再次出现底价成交,一方面十二五规划对南沙的利好暂时未细化,另一方面是在宏观调控的影响下,开发商拿地比较谨慎。

行政中心新规助涨房价?仅是美好愿景

打造行政中心,会不会助涨南沙房价?记者在采访的过程中,业内专家说法不一。有的人认为,新规利好一定会力促房价上涨;有的人认为,新规仅是美好愿景,对房价产生影响至少要到5年后;还有的人认为,新规对房价不会产生影响。

广州市社科院经济学研究员谭锦钊表示,南沙打造行政中心,很难带动房价上涨。从广州十区域来看,南沙的房价可谓是比较低,多个在售楼盘平均售价每平方米在6000-8000元 ,与房价早已过万元的番禺、白云相比,每平方米可谓低2500元以上。“南沙房价处于低位,主要是因为市政配套不完善造成的,要想让南沙房价向其他区域看齐,就要先搞好市政配套。如果单纯靠一个新规来带动房价,有点天方夜谭。”

满堂红研究部主任沈锐培认为,新规对房地产市场来说是利好,如果规划得到批复,必然会推动区域楼价上涨,而房价是否能实现持续、合理地上涨还得视南沙未来的经济发展情况。

世联地产总监王海斌分析称,如果土地附着物多,即土地规划优良,则土地价格就会上升,而规划优良的土地也会吸引开发商争相抢购,最终确会带动房价上涨。“从目前南沙的规划来看,‘十二五’规划下,南沙由工业中心正式转型为生活城,良好规划推动下的南沙房价也很可能会有所上涨。”

■观点

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