房价降到多少才该买房你能躲过暴跌吗

吕舒扬

你想不想买房？想。想买房却不等于能买房。买不买得起？买不起。常常在留言里看到，“必须降到XXX以下，才考虑买房”，“房价不降到XXX，一切免谈。”库存重要吗？对国家经济来说重要。但想一想，不管是在大城市小城市，在买房前，你还会查一查当地的总体库存吗？根本不会！大部分人在买房问题上根本不会管你国家库存，只会考虑这楼盘价格是不是合理。

现在，买不起房的人都在等，等房价下降。那么问题来了，怎么给自己定一个合理的价格呢？我要是说，我一定等北京房价降到1000元/平方米再买房，你肯定觉得我脑子有病。因为人的心理预期，也是要符合实际的，对吧。我们知道，价格围绕价值上下波动，呈正弦曲线状态。所以，我们都想在价格曲线的波谷处买入，而千万要躲开波峰。

中国房价缺少衡量价格的标尺

中国房价的特别之处在于，它没有一条横坐标轴作为标尺。市场上，商品的价格我们可以判定出是高是低。比如，鸡蛋在过年期间、在端午节前会涨价，或许接近6块钱，而最便宜的时候可能不到4块钱，一般情况下在四五块钱之间。鸡蛋之所以有稳定的价格区间，是因为养鸡场稳定，吃鸡蛋的人口稳定，鸡蛋市场的供应能力、消费能力都很稳定，价格就是可预测的。因为尽管人口在增加、消费需求在增加，但随着经济发展，养鸡场也在扩建，产蛋量也有提高。而房子的供应——政府土地出让，不受市场控制，因为政府要综合考虑农业用地、建设用地、荒地的比例；房子的消费——买房人口，也不稳定，因为大量炒房客以房子为投资渠道，可能去年投资多、今年投资少、明年投资又多了。

发达国家的城市，因为人口稳定、投资渠道稳定、经济发展稳定，房价就是基本稳定的。那么问题来了，在中国，没有价格标尺，我们还能拿什么来衡量房价？

答案是时间。

虽然不知道轴在哪里，但房价也逃离不了周期规律。任何商品，都一定存在价格周期，有上涨周期，也有下跌周期。假设，未来有人穿越回来，告诉我们，房价能上涨20年，即使没有说具体的年份，也足够我们判断该不该买房了。数一数，过去房价涨了多少年，如果只有3年，那我们就知道了“哦，还要涨17年，买吧。”如果已经涨了18年，“哦，只有2年涨头了，等等吧。”注意，过了上涨周期就可以马上买了吗？不是。因为这时候房价刚过波峰，仍处于高位。现在问题又来了：如果知道房价刚涨了没几年，OK，可以买；但房价若是已经涨了好多好多年，该不该买呢？

首先，明确一个真理：任何商品的降价周期都一定远远短于涨价周期。比如说，股票涨了10年，但下跌很可能只有1年，之后又会缓慢上涨。回忆一下，过去全国历次的经济危机是不是都在长期的经济繁荣之后。几年的危机相比漫长的繁荣，是相当短暂的。

日本房价上涨时间远多于下降时间

每每谈到中国房价，很多专家学者都一定要提到日本的房价。没错，日本房价曾经历的暴涨暴跌能给中国一定警示。但他们在给出日本房价数据的时候，都犯了一个错误：没有给出完整的周期起始点。他们的图表，一般是从1985开始。但我们想一想，日本的房价是从1970年才开始涨的吗？显然不是。最保守地说，日本的房价至少从一战后就在上涨。公开统计资料显示，一战后，日本由农业国转变为工业国，工业生产总值超过农业；金融方面，由负债12亿日元变成拥有债权28亿日元（英法等国都欠日本的债）。

那之后，虽然也有资本主义经济危机、二战失败等不利因素，但总体来看，日本房价应处于大的上涨周期，持续几十年。1990年前后日本房价到达波峰，下降持续到2005年左右，这是正常经济规律决定的。比较日本房价的上涨时间和下跌时间，可以看出，下跌时间远远小于上涨时间。

房价涨跌周期不受炒房客影响

需要注意的是，虽然日本房价下降时间有十几年，但暴跌只出现在90年代初，此后是平缓下降，跟日本经济整体趋势相符。也就是说，炒房客引发了暴涨暴跌，但长期看，涨跌周期都是基于经济发展而平缓发生的。

当年日本大批的投资客盲目炒房，大幅拉高了房价，房价严重偏离经济规律。但要记住，当年即使没有那些泛滥成灾的投资客，日本房价也会依然达到历史顶峰，之后也依然会进入下降周期。

有无投资客的区别仅仅在于，下降的幅度有多大，但并不影响下降的时间有多久。也就是说，炒房客只能影响房价上涨和下跌的幅度，炒房客永远只能顺势而为，不能改变趋势，而房价涨跌的周期只能由经济发展规律决定。

房价的涨跌周期可能是18年

说了这么多，房价涨多少年和跌多少年到底能不能确定？遗憾的是，任何一个经济学家都无法确定告诉你这个答案，但我可以给你提供一些例子。这些例子表明，一个完整的涨跌周期大约是18年。

美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，18年。日本1974年开始经济调整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地产1985年复苏，到1997年金融危机，2003年再次复苏，18年。

很多人都相信18年周期规律的存在。日本有人把1956年以来划分为5个周期，分别历时10年。也有人把其最近一个周期划分为18年。美国有人把1870年来分成8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英国在1776到2010年期间，也出现了一些18年周期规律。

霍默霍伊特在《房地产周期百年史:1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结，在芝加哥103年的房地产历史中，各种事件先后重复了五六次，平均间隔为18年。

著有《2010泡沫破碎：房价、银行与经济萧条》的伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。他的观点是，一个完整的房地产周期是18年左右，在这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

中国情况呢？从1998年起，中国楼市一直在缓慢上涨，但在2007年前后出现了金融危机和救市“4万亿”，可以看作短暂的下跌；再次快速上涨后，2015年、2016年的“去库存”可能预示着下降周期的起点。

当然，大的周期可能在几十年到上百年，小的周期可能不到10年。这里说的18年只是一种个别情况。中国能不能借鉴这个周期规律，无人可以下定论。

10年内能还上月供就可以买房

面对可能出现的下降周期，可确实有刚需，该不该买房？我的答案是，贷款买，只要你的收入可以承担未来5到10年的月供。因为周期规律难以捉摸，所以我们都不可能赶在房价最低点买入，但同时，我们也很难那么倒霉踩在最高点买房。以18年左右的周期看，只要你能持有房子的时间能超过下降周期，就不会亏。

中国房价的下降周期可能在5到10年。第一种情况是：现在已经进入下降周期，没关系，很快下降周期就会过去，你可以买。第二种情况是：现在还处于上涨周期，你也可以买，如果觉得还贷吃力，过几年可以卖掉又不会亏。第三种情况是：你刚买到，就从上涨周期转入下降周期，但房贷利率并不高，国家不太可能大幅上调利率，所以你只要保证10年内收入稳定，安全度过下降周期，就可以买。

不管在上涨周期还是下降周期，量力而行，现金流是关键。就在这几天，华人首富王健林在牛津大学主讲了一堂公开课。其中，他提到了一个“白菜价买酒店”的故事：万达集团负责海外发展的老总有次在伦敦出差，碰上一个银行要拍卖不良资产，是一块地皮。银行要求一个星期内交钱，要不就上市拍卖，而公开拍卖的价格会贵很多。当时那个老总马上王健林打电话，说每平方米900英镑。王健林第一反应是“我是不是听错了？似乎每平方米9000英镑还比较合理。”那位老总说，没错，就是900英镑。王健林马上下令签协议，三天把定金付了。现在，这块地皮上正修建着泰晤士河边最高的建筑，里面有伦敦最高端的酒店。

当地价下跌，别人都不敢接手的时候，万达没有充足的分析调研就敢接手，原因是万达有足够的现金流，才有耐心囤地，才能等待几年的土地开发再收获回报。所以，我才说，对你未来10年的收入有信心，就可以买房。现在没有大量的储蓄不要紧，只要能交得起首付，剩下的找银行贷款就行。只要保证不断供、房子不被银行收走，在力所能及的时候，就可以买房。

根据你的收入和消费水平，现在，给自己算算，保证生活品质的情况下，你能还多少月供，倒推出你可以接受的房价，别再参考那些专家了，他们说房价会跌、房价会涨都没有关系，掌握自己的生活，任凭房价起起落落，保持平和的心态。人生还很漫长，相信时间可以烫平暂时的波折。

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