房价高到超过日本为什么还有上涨空间

有路

世界第一的房价，居然是它？

去年的媒体报道，越南胡志明市的房价已经超过日本东京银座，居世界第一。如果你曾经了解过越南的国家经济报告，就会知道前年越南人均GDP是2109美元，而日本2015年的人居GDP是34817美元，是越南人均GDP的17倍。

如果胡志明市的房价超过了日本，当地的人们不都成了骨灰级的房奴了？本地人买得起房么？

房价真的比东京还高？

越南的房价有多高？320平方米的楼房标价35万美元；485平方米的未开发土地标价61万美元；350平米的酒店标价90万美元。而据亚洲购房网上的信息显示，日本东京都墨田区的291平方米的商业楼标价156万美元起售。这么看来，说越南房价超过东京显然是夸张了。

不过越南近两年的房价确实在一直在飙升，特别是河内和胡志明市。据网站Property Guru数据显示，2009年至2013年，越南楼市的房价逐年放缓，在2014年之前市场触底（主要住宅市场价格下降了40％）。为挽救低迷了4年的楼市，越南政府2015年推出了一系列救市措施。在这些政策的刺激下，2014年至2015年，越南初级住宅价格反弹了15％。有投资机构预测，未来五年之中，越南的楼市价格会一直上涨。

谁来买越南的房产？

在房地产市场，导致房价上涨的因素很多，但供求关系决定楼市成交价格这是最基本的市场定律，越南的楼市也不例外。从人口统计数据来看，据Property Guru数据统计，到2020年越南的中产阶级将达到4000多万人，城市化率每年高达3.5％，这对城市中心的优质住房产生巨大的需求。

以河内和胡志明市为例，有数据统计，越南总人口9100万，其中河内人口有758万，而胡志明市人口数量近900万，河内和胡志明市这两大城市的人口就占了越南总人口的五分之一。而且流入这两大城市的人口还在不断增加，河内和胡志明市都属于人口净流入城市，房价上涨也在意料之内。

政策才是推高房价的主力！

在越南国内，越南的土地制度会降低越南本土购房者的购买风险。因为在越南，私人拥有土地的永久使用权、转让权和继承权，很多人都是自己买地建房，地方政府是不能强制征地、拆迁、重建高容积率的房子。永久的使用权和继承权在降低了购房者金融风险同时，还能实现资本增值。

此外，越南于2015年推出的救市措施也刺激了房价的飙升。为挽救低迷的楼市，越南政府于2015年推出《住房法》等一系列救市措施。据《住房法》规定，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。外国人在越南购房只有2条限制，一是房屋产权为50年，不是永久产权。二是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，但外国人所购住房的面积和总套数不受限制。这些政策让越南迎来楼市的“井喷”。

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