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房价银行说了算

发布时间:2021-01-07 20:03:05 阅读: 来源:钢格板厂家

随后此项目以25000元每平米开始公开销售,交通银行(601328.SH/3328.HK)为大多数公开购买的客户提供了首付三成、贷款利率按基准利率七折的贷款合同。

这样的贷款合同销售一直持续到了年中,销售合同签约大约有200套。这时,此项目的房价已涨至27000元每平米左右。

在销售期间,2010年4月份房地产降温政策出台(针对很多购房人提高购房首付款和抵押贷款利率要求、对非本地居民购房设限以及开工建设更多经适房等)。

今年中期,由于在出台后的房屋价格并未出现预期的调整。交通银行所提供的贷款合同有助涨房价上涨、投机的嫌疑,北京银监局对其提出了批评。

为此,交通银行停止了后续已经交付首付款(三成)贷款人的申请审批,或者要求购房者提高首付比例(最少四成)和贷款利率(最多八折)。在这期间,陆陆续续又有100多套房屋由交通银行办理了贷款合同。

由于按原有合同拿不到银行的贷款审批,有40%的贷款购买房屋的客户提出了退房的要求。

“我们现在正在与招商银行(600036.SH/3968.HK)进行沟通,希望将未通过交通银行审批的贷款合同转给这家银行。”该房企内部人士表示。

对于40%的退房率,一位内部人士表示不足为奇。“这个楼盘的开价比周边楼盘要低,那么潜在的上涨空间就吸引了投机客的购买。但是贷款要求的提高必然打乱了一部分买家的资金使用计划。退房是他们的必然选择。”

“现在房子在搜房网上的价格过30000元每平米了,希望招商银行可以接手。年底我们必须交清19亿元的工程款,要不今年没有任何奖金。”这位内部人士苦笑地说。

尽管最后招商银行是否会接、如何接这笔贷款合同还不得而知,但是,从各家银行的中报可以发现,贷款收益上升的中小银行,房地产开发贷款占比都在往上走。

银行利润来自地产

此次房地产调控措施4月份就出台了,但中国大城市的房价没有下降多少,最近几周房屋销量还上升了,显示这些措施没有达到其宣称的抑制投机性购房和让人们买得起房屋的目标。

起初这些举措很快使一个急速发展的房地产市场冷了下来。6月和7月交易量减少,全国平均房价走低。

但是房市未出现大调整。房地产咨询公司搜房公布的数据表明,其调查的全国30个大城市里,绝大多数8月的实际房价要高于7月,其中包括房地产价格已在全国数一数二的首都北京,8月环比上涨12.3%。

广州和宁波等南方城市的房屋价格已经回到了政府出台房地产新政之前的水平。

与房价坚挺对照的是,与此同时,以王石、潘石屹和任志强为代表的房地产业大佬近期几乎非常默契地公开发表一个言论,即“房价要跌”。

王石表示,如果政策稳定,现阶段对三套房按揭的限制政策会对部分高档楼盘的销售产生影响。一线城市包括部分二线城市,房价已经和消费者的消费能力相背离,这种情况不可能长期持续下去,中国一线城市房价还有往下调的空间,但空间不会很大,也就10%-15%。

潘石屹表示,房贷利率和首付比例提高算得上是楼市“核武器”之一,足以在短期内令房价下降。

任志强看跌的同时则是一再强调,推高房价与开发商无关。

房地产商和投资者都不认为自己是推高房价的始作俑者。作为市场中资金的最大供给者——银行在纷扰的房价高低争吵背后,以低成本的资金来为房地产商、买房者提供资金来保证其利润的增长。贷款收益在上升、房地产开发贷款占比在上升、大中城市的房屋价格在上升。

从14家上市银行的整体数据来看(农业银行(601288)(601288.SH/1288.HK)和光大银行(601818)(601818.SH)因数据缺失,排除在外),规模增长、息差扩大、信用成本下降是净利润同比实现30%以上增长的主因,手续费收入也有小幅正贡献。

此外,由于收入增长较快,成本收入比的降低也产生了正面的推动。环比来看,二季度4.7%的增长主要是由规模和息差推动的。

相对于2009年下半年,2010年上半年的息差提升动力主要在于,上半年资产端的收益相对2009年下半年出现了下降(2BP),但由于负债端的成本下降更快(5BP),因此净利差和净息差分别有3BP的反弹。

值得注意的是,工商银行(601398.SH/1398.HK)建设银行(601939.SH/0939.HK)中国银行(601988.SH/3988.HK)等大银行贷款收益率普遍下降,而除了中信银行(601998.SH/0998.HK)和浦发银行(600000)(600000.SH)之外的中小银行的贷款收益率都出现上升。这种结构性特征的差异性主要是由于中小银行信用风险敞口增加更快所致,银行信用风险敞口的变化从房地产开发贷款占比的变动中可见一斑。

2009年中期以来,3家城商行房地产开发贷款占比普遍保持稳定甚至略有下降,但中小银行普遍加大了房地产开发贷款的配置比例。从过去的经验来看,房地产开发贷款占比对贷款收益率有直接的正面影响,且代表了银行对信用风险敞口的承担程度。

调控强硬,但房价依然坚挺。中报显示,贷款收益上升的中小银行,房地产开发贷款占比都在往上走。银行业以低成本资金(年利2.25%),发放房屋贷款(至少6%)而助涨投资或是投机需求。

银行控制房价

开发商买地、建房、卖房,购房者买房、卖房,我们可把此看作是一个投资业务的缩影。

最近英国调查公司YouGov对中、印两国4000多位企业家、企业经理和梦想成为企业家的人进行了一次调查——

中国企业家更依赖银行,其中49%的人从银行贷款,印度企业家的这一比例为27%。在对举债和获得投资等传统融资方式的利用方面,印度企业家的使用率只是中国企业家的一半。

银行几乎就成为类似公司IPO上市的主承销商,他们直接引导了市场房屋销售的价格走势。

调控政策最直接的执行者就是掌握资金的银行。中国的经济增长是投资推动型的模式。相关的实证分析已经证明了实际利率与投资具有非常强的反向关系,即较低的利率,有利于降低投资成本,提高投资回报率,进而推高投资率。

设想一下,如果那个朝阳区楼盘最后没有银行接手未批复的合同,需求下降后价格怎能依然坚挺?反过来想,银行在这当中是否以自身获取价格低廉的资金(年利2.25%)发放房屋贷款(至少6%)而助涨投资或者是投机需求?

开发商需要银行的现金流来拿地、买材料、做设计再建房子,然后回笼资金;购房者需要银行的现金流来支付贷款,平衡日常财务支出;银行则需要支付资金成本和经营成本,并赚取利润让股东满意。

表面上看,对于高房价、高地价的接盘者来说,可能就是“周瑜打黄盖”。

银行真正以国家规定来执行每一笔贷款发放,是否就可以抑制文章开头提到的一部分投机需求呢?

但商业银行也要保证利润增长。

2010年6月底,上市银行平均(整体法)杠杆率为19.63倍。东方证券的测算,为了满足当前的监管要求,银行需要将杠杆率水平降至17倍左右,也就是利润率有潜在下降的可能。

息差的降低使得银行必须考虑自身的利润,员工们也必须考虑上述地产公司员工所忧愁的年底奖金。那么谁来抑制过分投机?

最新一期的《时代周刊》封面文章《户户皆房主的梦魇》反思了因房市泡沫所致的此轮金融危机,认为极端的行为必然会让事情的负面影响发作。

“人们同时还忽略了购买住房引发的长期影响。蜂拥购房还有掏空城市,赶走周边最友善房客的作用。它还会加剧美国的电力和石油消耗,让失业者在异地求职时处境尴尬。可能最糟的还是它会让人们不经意地甘于自我哄骗,认为拥有房产是通往财富,身居稳定社区,和更好的考试成绩的必由之路,而这些的确又是人们向往而又不能回避的问题。

时逢美国正逐步摆脱自大萧条以来最严重的房市泡沫之际,此刻是人们反思拥有住房的预期究竟是否实际,人们究竟能动用多少财力购置的时侯了。当政府和房贷业重新思考房地美、房利美的作用,以及思考整个住房贷款体系改革时,有许多人已意识到,拥有住房并不是一个值得让人付出所有代价来追求的目标。

争当房主的负面效果现已展现得淋漓尽致,人们耳濡目染的尽是丧失抵押房产赎回权和逃废按揭贷款债务,社区内大量充斥着空荡的房屋,住房价格暴跌,全国居民住房财富比3年前骤减6万亿美元类的消息。

由争当房主这股风气带来的宽松贷款氛围就是引发此轮金融危机的根源,它直接导致政府对房利美和房地美两贷款企业进行史上空前的挽救行动,房市至今仍拖累着经济复苏。7月份已完工住房(existing-home)销售较前一个月下跌27%,加剧了人们对经济可能会出现二次探底的恐慌。所有这些都与住房市场泡沫和它出现爆裂后的影响有关。然而,事件对社会造成的影响更深、更广。

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