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房价飙升溯源供求失衡的症结

发布时间:2021-01-07 21:59:59 阅读: 来源:钢格板厂家

从城区中的住宅用地来看,按照国土资源部公布的数字,全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21——25%之间,2006年到2008年间每年约5万多公顷,2009年上升至7.6万公顷,2010年计划升到18万公顷。2006年至2009年4年间平均实际供住宅用地5.75万公顷,年均供地增长20.07%(见表三)。

年均5.75万公顷的住宅用地,按一般平均1.5倍的容积率,大体可以盖出8.6亿平方米的住宅,扣除开发建设周期和囤地的因素,和国家统计局、住房与城乡建设部公布的城镇年新建住宅建筑面积从2003年的5.5亿平方米到2008年的7.6亿平方米是吻合一致的。以2008年新增的7.6亿建筑平米为例,若全部用于解决新增城市化人口,按该年全国城镇人均28平米计,可解决2714万新增城镇人口,即2%以上的总人口,超过国家统计局公布的本世纪以来城市化率从2001年的37.6%到2009年46.56%,即年均城市化率提高1%的两倍多。按照国家统计局公布的新增住宅部分用于城镇人口的住宅面积扩大改善,使城镇人均建筑面积本世纪以来年均增加约0.95平方米。扣除这个改善性住房的需要,并假定新增城镇人口当年全部一步到位的达到原城镇人均住宅面积水平,近几年来每年能安居的新增城镇人口也在1650万人以上,即超过了年均城市化率提高1%即大约1300万人口的水平。

显然,就全国而言,在住房不断改善的同时,每年新增住宅面积能安居的人口满足了年城市化增加的全部人口(包括农民工)还有余的时候,我们还不能简单地说住宅的供给不足。

由于相对于住宅,其用地的供给更加宽松。仅到2009年底,房地产开发单位手中持有的未开发土地约12亿多平米,按照近年完成的开发量,可供开发4.5年。而数据显示,开发商每年新购买的土地近几年来大致都是其当年完成开发量的1.5倍左右。同时,近年来房屋开发的年竣工面积仅占施工面积的不足四分之一,即现有施工面积全部完工又可供给3-4年。

这就是说,即使没有新增供地,现有用地即可供开发、施工7—8年。因此,全国的数据证实了人们对开发商囤地的猜想和判断。由于2009年住宅土地实际供给又比上年增加了近40%,达7.6万多公顷,可建住宅11.4亿平米,可供4000多万人即3%的人口安居,因此,这新一轮房价上涨无论有多少原因,但恐怕没法归结为土地供给不足。就全国而言,由于土地供给量宽松,开发商的巨额囤地尚没有造成整体的住宅供给严重不足。

同时,数据也显示,在北京、上海、广州等一线城市,每年新增住宅面积同样既可以满足城市户籍人口增加和改善的需要,也可满足常住人口增加(包括农民工和其它外来城镇人口)的需要。因此,房价飙升的一线城市也不是因为相对于正常需求,住宅供给面积的绝对不足。

如果供给方至少在表面上看不出多大问题,我们接下来考察需求,并结合供求两方面寻找和揭示其中潜藏的矛盾。

首先当然是人们热议的投机需求。中国历来不乏各种炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划一批,全国蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍,只是最近的典型一例。其实这只反映了一个简单的现实,即尽管过去一些地方房地产泡沫的教训已经惨痛,但我们对炒房获利始终还没有设防。

其次是投资需求。很多从事房地产销售的人员估计,投资需求在许多房价快速上升的城市占交易量30%-50%的比重。城市里晚上不开灯的闲置小区和闲置房也比比皆是,但人们很难有确切的数字。只是大家都知道,对城里家境不错的市民来说,拥有几套住宅已经非常普遍。即使对于城中村或城郊的农民来说,因搬迁而补偿三、五套住宅也早已不是新闻。尽管如此,最近山西一个不起眼县城里落马的科级局长兼煤老板,被曝出在北京、海南购买了38套住宅(其中北京33套),还是让人们开了眼界。这不仅证实了山西等地煤老板在北京疯狂买房投资的传闻,也侧面揭示了投资性购房在一线和热点城市房地产需求中扮演的巨大分量。

其三是一般称之为改善性需求,这在当下被认为是应当被充分保护和扶持的正当需求。但数据显示,分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的一个重要的因素。按照国家统计局的数字,到2008年,我国按城镇户籍人口的人均住房已达到28平米,已赶上人均国民收入为我们5—10倍的近邻韩国和日本。即使加上基本上无房、只住集体宿舍或工棚的1.5亿进城农民工,常住人口人均住房也超过了21平米(见表四)。

这样,从1978年的城市人均6.7平方米到2008年的人均28平方米,年人均提高0.7个平方米,新世纪(002280)以来,人均住房改善加快到年增近1平米。这个速度和这个消费水平,无论是纵比还是横比,都已经是相当惊人了。我国真正宜居的面积和可耕地并不宽裕。其实不用说日韩,就是对照发展了几百年的老牌欧洲发达国家,我们这样一个人均收入还很低国家的住房改善速度已经极为可观(见表五)。因此,无论是从中国目前所处的发展阶段,从每年新增的城镇化人口的压力,还是从建设资源节约和环境友好的社会目标来看,这样的人均住房水平大幅增长的可持续性,显然需要反思。

除需求以外,数据的实证分析还显露了若干与供给也密切相关的供需失衡的重要缺口。

第一,大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口。

根据2009年的《中国统计年鉴》,2003年到2008年我国商品房(包含经济适用房)的每套平均面积约在110平方米左右。我国城镇户均人口在2008年已经只有2.91人,而购买新建商品房绝大部分是年轻的夫妇,这样他们一起步就远超人均住宅水平,使供求天平失衡。这也回答了除了投资投机需求的因素,为什么在每年新建的住宅总面积尚能满足城镇改善性和新增人口住房的情况下,众多热点城市的住宅供求仍然严重失衡,从而导致房价飙升。其重要原因就是因为平均每套面积过大,而每套住户的人口又很少的情况下,即便总面积供给能满足正常需求,但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房,除去改善性需要,只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要,显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要,从而产生所谓“刚性需求”缺口。

可见,从这个角度看,我国住宅供求失衡问题,除投机投资因素以外,很大程度上是供求结构问题,是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物。日益增多的小家庭对应有限大套商品房的刚性缺口成为房价周期性飙升的重要推手。回想几年前政府虽然提出的70—90平米住宅的要求,但由于缺乏配套相应的经济杠杆去调节引导需求,又被开发商讥为行政干预而受到普遍抵制,从而使大户型成为开发标准和社会风尚。普遍流行的超前大户型既助推短缺和房价,又迫使两家两代人为小两口置房背上重负,并将更多的一般工薪阶层驱赶出购买者队伍,再加上几乎没有长期稳定的租房房源,这自然引起了日益增大的社会恐慌与不满。

与此同时,被卷入了工业化潮流的约1.5亿外出农民工长期被排斥在城市的基本服务之外,群居在集体宿舍、工棚和城郊农民的出租房内。经济适用房建设被歪曲变味,平均每套面积竟然也近百平米,而其占一般商品房销售面积的比例还直线下降,从上世纪末的20%左右降至近年来5%-6%的水平。不用说,这样有限的大户型经济适用房当然不可能满足人数众多的中低收入阶层对保障房的需求。

第二,商品房需求与住宅供给分流的缺口。

我国每年相对充裕的竣工住宅并未全部进入商品房市场。按国家统计局的数字,由房地产企业提供商品性住宅(包括经济适用房)约占年全部竣工住宅的72%左右。

由于前些年真正意义上的保障房即廉租房、公租房建设的很少,这其余28%的住宅供应基本上是各单位的自建房,包括员工或学生的集体宿舍和各单位自建的福利房。集体宿舍主要是为农民工、学生和企业上班周转服务,因而完全不能替代商品房需求。而单位福利房固然替代了部分商品房需求,但也因其福利低价性质放大了需求并带来一系列社会不公平问题。因此,由于商品房的实际供给增加比社会住宅面积供应增量要小得多,而每年新增城镇人口几乎全部是户籍人口(见表三、表四),其需求主要压向商品套房,这也在一定程度上加大了商品房市场供求失衡。

第三,住宅拆除因素和土地垄断供给的随意性。

我国房地产市场的一个典型现象就是大拆大建。而且拆除的不光是不断被并入城镇的农村住宅,也包括大量的城镇住宅的拆迁改造。因此,从逻辑上说,只有每年新竣工住宅减去拆除城镇住宅才是城镇住宅的有效新增量。如果加上因城区扩大而拆除的农村住宅,拆除量估计要占城镇新建住房的50%左右。这当然是一个很惊人的数字。不过人们印象中到处大拆大建、房屋使用寿命短、资源浪费严重的情况是一致的。

另外数据显示的一个有意思的现象是,几个主要一线城市近年来住宅计划供应用地与实际用地一直存在很大缺口。每年的实际供地仅为计划供地的60%左右。年年供不足,又年年大计划,是为了向上级即中央要地,还是其它什么原因,实在让人费解。2010年连全国的供地计划也一下子翻了几倍。因此,房地产商埋怨垄断了土地供给的政府没有公开透明和稳定的供地计划,不能说没有道理。

综上可见,我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下,商品房价格出现持续飙升,主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下,一方面不受限制的投机、投资和高端住房消费需求挤占了过多的住宅资源,另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数,形成了新世纪以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时,集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和银行的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环,形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节,又限制了供给对市场的灵活反馈。最后,在宏观经济制约和变相福利房的特殊庇护下,中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛,使其应对和调控每每滞后与乏力。(汲铮、毛旭新参加了数据资料的搜集和整理)

表四 :城镇居民住房情况

年 份 城镇户籍人口 实有住宅建筑面积 城镇常住人口数 城镇常住人口人均住

人均住宅建 (亿平方米) (万人) 宅建筑面积(平方米)

筑面积(平方米)

2003 23.7 89.11 52376 17.01

2004 25.0 96.16 54283 17.71

2005 26.1 107.69 56212 19.16

2006 27.1 113.99 57706 19.75

2007 120.87 59379 20.36

2008 28 128.47 60667 21.18

数据来源:《中国统计年鉴2009》;2008年城市人均住宅建筑面积来自2009年9月28日中国社会保障、住房保障情况和住房建设成就发布会;住房及城乡建设部2002年、2003年、2004年、2005年的《城镇房屋概况统计公报》

表三:全国住宅用地实际供给情况

单位:公顷

年份 住宅用地 住宅用地比 土地供应总量 住宅占土地供

上年增长% 应总量的比例%

2006 45181.17 204277.78 22

2007 53620.91 18.68 259098.91 21

2008 55093.59 2.75 221331.30 25

2009 76460.89 38.78 319379.38 24

2010(计划) 180000

数据来源:2006~2008年数据来源于国土资源部土地利用管理司编《2007年土地市场动态监测分析报告》、《2008年土地市场动态监测分析报告》;2009年数据来源于国土资源部《2009全国主要城市地价状况分析报告》;2010年为计划值,来源于国土资源部《2010年度全国住房用地供应计划新闻发布会》

表一:一线城市市中心房价数据

中高收入国家城市 每平米房价中值 中低收入国家城市 每平米房价中值

阿根廷 布宜诺斯艾利斯 1,711.49 中国 北京 3,422.73

墨西哥 墨西哥城 1507.75 中国 上海 3,353.79

巴西 里约热内卢 2,538.91 印度 德里 1,644.00

智利 圣地亚哥 1,173.60 印度 孟买 6,681.00

南非开普敦 2,832.59 印尼 雅加达 835.64

俄罗斯 莫斯科 7,334.96 马来西亚 科隆坡 1,627.96

土耳其 伊斯坦布尔 1,685.00 菲律宾 马尼拉 1,575.97

波兰 华沙 3,181.50 泰国 曼谷 1,879.84

罗马尼亚 布加勒斯特 2,829.00 埃及 开罗 851.78

数据来源:Global Property Guide 2010;www.numbeo.com

表二:一线城市市中心房价收入比数据

高收入国家 大城市 房价收入比 中高收入国家 大城市 房价收入比

英国 伦敦 14.7 阿根廷 布宜诺斯艾利斯 11.8

法国 巴黎 16.7 墨西哥 墨西哥城 12.4

德国 慕尼黑 5.3 巴西 里约热内卢 5.7

美国 纽约 8.4 智利 圣地亚哥 4.1

美国华盛顿 4.7 南非 开普敦 9.0

澳大利亚 悉尼 6.7 俄罗斯 莫斯科 28.6

澳大利亚 墨尔本 5.9 土耳其 伊斯坦布尔 5.5

挪威 奥斯陆 9.4 波兰 华沙 20.0

新西兰 奥克兰 6.0 罗马尼亚 布加勒斯特 18.9

加拿大 多伦多 6.6

丹麦 哥本哈根 6.9 中低收入国家 大城市 房价收入比

芬兰 赫尔辛基 7.2 中国 北京 22.1

瑞典 斯德哥尔摩 8.9 中国 上海 23.1

瑞士 苏黎世 5.1 印度 德里 13.4

意大利 罗马 15.1 印度 孟买 40.1

荷兰 阿姆斯特丹 6.2 印尼 雅加达 12.5

日本 东京 11.0 马来西亚 科隆坡 8.1

韩国 首尔 15.0 菲律宾 马尼拉 14.1

中国 台北 10.1 埃及 开罗 13.2

数据来源:www.numbeo.com;Global Property Guide 2010

表五: 主要发达国家居住情况

国家 住宅平均大小(平方米) 人均居住面积(平方米)

Living Space per Dwelling ( m2) Living Space per person (m2)

英国 84.97 35.4

法国 88 35.2

德国 86.7 39.4

意大利 90.3 43.0

荷兰 97.96 40.82

西班牙 85.1 25.8

美国 174.2 67

日本 54.9 19.6

韩国 82.5 19.8

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